Impuesto cedular (15%) sobre la ganancia por venta de inmuebles
Desde enero 2026, la venta de inmuebles por personas no habitualistas esta exenta (Ley 27.802). Esta calculadora es util para operaciones de 2018 a 2025.
Que es el impuesto cedular por venta de inmuebles?
El impuesto cedular por venta de inmuebles fue introducido por la Ley 27.430 (reforma tributaria 2017) y grava con una alicuota fija del 15% la ganancia obtenida por personas humanas no habitualistas al vender inmuebles adquiridos desde el 01/01/2018.
Se llama "cedular" porque se calcula por separado del impuesto a las ganancias general, con su propia alicuota y sin sumarse a otras rentas.
La ganancia se determina como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisicion actualizado por IPC, menos los gastos deducibles (comision, escribano, mejoras).
Importante: desde el 01/01/2026, la Ley 27.802 exime estas operaciones para personas no habitualistas.
Cronologia: ITI, cedular y Ley 27.802
Cronologia de impuestos por venta de inmuebles:
- Hasta 2017: Todas las ventas de inmuebles por personas humanas pagaban ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) del 1,5% sobre el precio de venta.
- 2018 a junio 2024: Los inmuebles adquiridos desde 01/01/2018 pasan a pagar impuesto cedular del 15% sobre la ganancia. Los adquiridos antes siguen con ITI 1,5%.
- Julio 2024 a diciembre 2025: La Ley 27.743 deroga el ITI. Los inmuebles pre-2018 ya no pagan nada. Los post-2018 siguen con cedular 15%.
- Desde enero 2026: La Ley 27.802 exime del cedular a las ventas por personas no habitualistas. Practicamente ninguna venta de inmueble por persona humana paga impuesto.
Como funciona la actualizacion por IPC?
El costo de adquisicion se actualiza usando el IPC (Indice de Precios al Consumidor) publicado por el INDEC.
La formula es: Costo Actualizado = Costo Original x (IPC del mes de venta / IPC del mes de compra)
Ejemplo: si compraste en marzo 2019 con IPC = 200 y vendes en junio 2024 con IPC = 2.000, el coeficiente es 10x. Un costo de $10.000.000 se actualiza a $100.000.000.
Esto protege al vendedor de pagar impuesto sobre una "ganancia" que en realidad es solo inflacion. Solo pagas el 15% sobre la ganancia real en terminos reales.
Podes consultar los indices en la calculadora del INDEC: https://www.indec.gob.ar/indec/web/Institucional-Indec-calculadora_variaciones_IPC